Сегодня Вторник, 24.09.2019, 02:07
Логин:
Пароль:
Объявления
ПОДАТЬ
показания счетчиков


ПОЛУЧИТЬ
терморегуляторы
Реклама
Подписка

Подпишитесь
на новости ТСЖ:

Погода в Иркутске
Яндекс.Погода
ТСЖ Вконтакте
Праздники
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Сегодня на сайте были:
Главная » 2013 » Ноябрь » 11 » Капитальный ремонт многоквартирного дома
18:19
Капитальный ремонт многоквартирного дома

Федеральный закон от 25.12.2012 N 271-ФЗ (далее - Закон N 271-ФЗ), который дополнил Жилищный кодекс разд. IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", начал действовать с 26.12.2012. Однако только 30.04.2013 Правительство РФ утвердило Распоряжением N 720-р план мероприятий по реализации названного Закона. Согласно Распоряжению в мае - июне 2013 г. <1> должны быть подготовлены проекты нормативных правовых актов Правительства РФ и соответствующих ведомств, без которых большая часть положений Закона N 271-ФЗ просто не работает. В этой статье мы предлагаем подробный комментарий к нормам ЖК РФ, введенным в действие Законом N 271-ФЗ.

На момент написания статьи сведения о подготовке соответствующих проектов и их содержании не были обнародованы соответствующими ведомствами. 

Структура платы за жилое помещение


Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в доме;

- взнос на капитальный ремонт;

- плату за коммунальные услуги.

Таким образом, из состава платы за содержание и ремонт Законом N 271-ФЗ изъята плата за услуги и работы по капитальному ремонту, которая преобразована в самостоятельную составляющую - взнос на капитальный ремонт. Данное изменение продиктовано необходимостью накопления средств для осуществления работ капитального характера в специальном фонде. На этот счет в п. 2 ст. 158 ЖК РФ дано специальное указание: расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются именно за счет средств фонда капитального ремонта, а также иных не запрещенных законом источников.

 

Взнос на капитальный ремонт

 

Итак, в первую очередь фонд капитального ремонта образуется из взносов, имеющих минимально допустимый размер. Пунктом 8.1 ст. 156 ЖК РФ предусмотрено, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Осуществлять взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники помещений в МКД (п. 1 ст. 169 ЖК РФ). Исключение установлено только для собственников помещений в тех домах, которые признаны аварийными, а также для собственников, чьи помещения и земельный участок под домом изымаются для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 169 ЖК РФ). Остальные при наступлении определенных обстоятельств могут лишь приостановить отчисление взносов на капремонт на некоторое время (см. п. 8 ст. 170 и п. 4 ст. 181 ЖК РФ).

Вместе с тем собственники не ограничены в праве принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный (п. 8.2 ст. 156 ЖК РФ). 

 

Минимальный размер взноса

 

Общие принципы определения минимального размера взноса на капитальный ремонт для собственников помещений в отдельно взятом МКД приведены в п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ. Минимальный размер взноса определяется исходя из занимаемой собственником общей площади помещения в МКД, при этом он может быть дифференцирован в зависимости:

- от муниципального образования, в котором расположен МКД;

- от типа и этажности дома;

- от стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД;

- от нормативных сроков эффективной эксплуатации элементов строительных конструкций и инженерных систем до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков);

- от перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Такой перечень приведен в ст. 166 ЖК РФ. Условно его тоже можно назвать "минимальным", поскольку закрепленные в нем работы должны покрываться средствами фонда, сформированного именно из взносов в их минимальном размере.

 

"Минимальный" перечень работ и услуг

 

Итак, согласно п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД вошли:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД;

- утепление и ремонт фасада;

- установка коллективных (общедомовых) приборов учета (ОПУ) потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

- ремонт фундамента МКД.

Следует отметить, что данный список идентичен списку работ и услуг, приведенному в Федеральном законе от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ). Особо хочется обратить внимание, что в перечне работ и услуг, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, присутствуют мероприятия по установке ОПУ. Ранее их принадлежность к работам капитального характера была неочевидна и это требовалось доказывать дополнительно <2>.

--------------------------------

<2> См. статью М.О. Денисовой "Установка приборов учета: роль УК и ТСЖ" (N 10, 2012), с. 18.

 

Субъекты РФ вправе дополнить приведенный выше "минимальный" перечень. Это закреплено в п. 2 ст. 166 ЖК РФ. Важно понимать, что работы и услуги по расширенному в соответствии с указанной нормой перечню должны финансироваться за счет фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, а никак не за счет повышенных взносов или иных источников.

И только та часть фонда, которая образована за счет взносов на капитальный ремонт, превышающих минимальный размер (если изначально собственники приняли решение об отчислении средств в фонд в большем размере), может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД сверх "минимального" перечня (опять же по решению общего собрания собственников).

 

Фонд и его формирование

 

Фонд капитального ремонта образуется за счет нескольких источников (п. 1 ст. 170 ЖК РФ). Кроме взносов собственников, к ним относятся проценты, уплаченные за просрочку их внесения, и проценты, начисленные за пользование средствами фонда, размещенными на специальных счетах.

 

Справка. В общем случае за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги должники уплачивают кредитору пени исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент внесения платы, за каждый день просрочки (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Если утрировать, собственники уплачивают пени управляющему. Проценты за неуплату взноса определяются в том же размере, но они уплачиваются в фонд (п. 14.1 ст. 155 ЖК РФ).

 

Способы формирования фонда

 

По выбору собственников помещений в МКД фонд капитального ремонта формируется одним из двух способов (п. 3 ст. 170 ЖК РФ), а именно путем перечисления взносов на капитальный ремонт:

- на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

- на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Названные способы формирования фонда имеют принципиальные различия.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта принимается и реализуется собственниками помещений в МКД с соблюдением установленных порядка и сроков.

О порядке. Согласно пп. 1.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений:

- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;

- о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда (в случае если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта);

- о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

В силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД в указанной части принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД и оформляются протоколами в обычном порядке.

О сроках. Срок для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта устанавливается субъектом РФ, но в определенных рамках (п. 5 ст. 170 ЖК РФ). Этот срок не может превышать двух месяцев с момента официального опубликования утвержденной законом субъекта РФ региональной программы капитального ремонта, в которую включен МКД, в отношении которого решается вопрос о формировании фонда. При этом уже за месяц до окончания установленного по правилам п. 5 ст. 170 ЖК РФ срока орган местного самоуправления должен созвать общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 6 ст. 170 ЖК РФ). Это своеобразная превентивная мера, если не поможет и она, орган местного самоуправления "назначит" способ формирования фонда на счете регионального оператора (п. 7 ст. 170 ЖК РФ).

Кстати, утверждение региональной программы капитального ремонта является отправной точкой для определения даты возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в МКД - таковая появляется по истечении четырех календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, когда была официально опубликована названная программа, в которую включен конкретный МКД (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ) (п. 3 ст. 169, пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

 

Использование средств фонда

 

Прежде чем подробно изучать особенности каждого из двух возможных способов формирования фонда капитального ремонта, обозначим цели его использования. Этому вопросу посвящена ст. 174 ЖК РФ, в которой названы два направления законного расходования накапливаемых в фонде средств.

Первое (и основное) направление - оплата услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Кроме того, за счет средств фонда:

- финансируется разработка проектной документации (если таковая необходима в силу ГрК РФ);

- оплачиваются услуги по строительному контролю;

- погашаются кредиты, займы, полученные и использованные в целях оплаты услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта;

- уплачиваются проценты за пользование такими кредитами, займами;

- оплачиваются расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

В отношении последних трех пунктов приведенного списка следует дать пояснения. Согласно пп. 1.2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ (норма адресована всем собственникам независимо от того, каким способом они формируют фонд капитального ремонта) к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений:

- о получении ТСЖ (ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом), управляющей организацией и уполномоченным лицом (при непосредственном управлении МКД) кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа;

- о получении указанными лицами гарантии, поручительства по этому кредиту или займу и условиях получения таких гарантии, поручительства;

- о погашении за счет средств фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и уплате процентов за пользование данными кредитом или займом;

- об оплате за счет средств фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

 Вместе с тем нужно учитывать, что за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, осуществляется финансирование (п. 1 ст. 174 ЖК РФ):

- работ согласно "минимальному" перечню, приведенному в п. 1 ст. 166 ЖК РФ;

- работ, предусмотренных законами субъектов РФ (если таковые воспользовались правом дополнить "минимальный" перечень);

- погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплаты процентов за пользование этими кредитами, займами (важно: минимальный пакет финансирования не покрывает расходов на получение гарантии, поручительства).

Второе направление использования средств фонда - финансирование сноса или реконструкции МКД в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 2 ст. 174 ЖК РФ). Напомним, что принятие решения о проведении реконструкции МКД и финансировании этого мероприятия за счет средств фонда относится к компетенции общего собрания собственников (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Отметим также, что названная норма указывает на обстоятельства, при которых взносы, уплаченные в фонд капитального ремонта, могут быть возвращены собственникам. Такое возможно в случае изъятия земельного участка под МКД для государственных и муниципальных нужд и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом доме. Средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в МКД пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, внесенных предшествующими собственниками соответствующих помещений. То есть возврат взносов, перечисленных по конкретному помещению, состоится в пользу их настоящих собственников. Такое положение вещей предопределено правовым статусом денежных средств, находящихся на специальном счете (см. ст. 36.1 ЖК РФ).

 

Формирование фонда на специальном счете

 

Ключевое отличие данного способа формирования фонда от его формирования на счете регионального оператора заключается в том, что на специальном счете аккумулируются средства собственников только одного МКД (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Соответственно, эти средства расходуются исключительно на капитальный ремонт конкретного дома. Иными словами, для одного МКД создается один фонд и открывается один специальный счет.


М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Просмотров: 820 | Добавил: iliko
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]